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Enajenación de casa habitación para personas físicas.

Los contribuyentes personas físicas que enajenen su casa habitación cuentan con una exención para efectos de Impuesto Sobre la Renta.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 93 fracción XIX de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se cuenta con una exención de 700,000 unidades de inversión (UDIS).


“Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:


Los derivados de la enajenación de:


a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.


La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.”


Además del requisito señalado anteriormente, se tiene que demostrar que es la casa habitación del contribuyente para poder aplicar la exención, para lo cual deberá cumplir lo señalado en el artículo 155 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta; deberá demostrar que es su casa con los siguientes documentos:


  • La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral,

  • Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de

  • energía eléctrica o de telefonía fija, o;

  • Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

Para la determinación del impuesto del pago provisional será necesario apegarse a lo establecido en el artículo 121 y 126 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.


Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:


I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.


II. II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.


III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.


IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.


Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación.”


“Artículo 126. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.”


Para efectos de comprender mejor, se deja un ejemplo del cálculo:


Se debe determinar el valor de la exención, para la cual se multiplicará la cantidad de 700,000 por el valor de la UDI a la fecha de enajenación, como se muestra:


Después se determinará el excedente gravado, que es el valor de la enajenación menos la exención, como se muestra:

Una vez determinado el excedente gravado, se debe determinar la proporción que se aplicará a las deducciones, para esto se debe dividir el excedente gravado entre el valor de enajenación:


Después , procedemos a calcular las deducciones correspondientes; cuando no exista una separación del valor del costo de adquisición del terreno y la construcción, se considerará como costo del terreno el 20% del valor pagado y el 80% el valor de la construcción, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 124 fracción I de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.



Para el caso del costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 124 fracción II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.


Una vez obtenidos los valores se procede a actualizar las deducciones, en este caso debemos determinar dos factores de actualización, uno desde la fecha de adquisición de la casa hasta el mes inmediato anterior al de la fecha de enajenación y otro desde diciembre de 2018 hasta el mes inmediato anterior al de la fecha de enajenación para los gastos de avalúo.

Los montos de las deducciones se actualizan y al valor total de deducciones se multiplica por el factor de proporción.



Después se procede a calcular el impuesto del pago provisional con la tarifa anual:


Es importante conocer este procedimiento para aplicarlo correctamente y poder aprovechar el beneficio de la exención y así poder pagar menos impuestos.

 

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